전세권 설정 보증금회수 위한 임의 경매

전세권 설정 보증금회수 위한 임의 경매..

제목을 작성하면서도 턱.. 숨이 막히네요

이거를 알아보고 계신 분들은 마음이 힘드실 겁니다.

하지만 우린 또 앞으로 나아가야 하기에 전세권 설정하고 임대차 계약을 

맺었는데 만기 시 임대인의 보증금 반환 능력이 안 된다면 저희는 

어쩔 수 없이 보증금 반환을 위해서 임의 경매를 진행해야겠죠

오늘은 그 내용에 대해서 작성해 보겠습니다.

 

 

 

전세권이란

제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 

그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자

기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. ②농경지는 전세권의 목적으로

하지 못한다.

 

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못합니다. 10년이 넘게 약정했다면 이를 10년으로 단축합니다.

전세권은 전세금을 지급해야 성립하며, 전세근은 등기해야 합니다.

전세권자는 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.

 

전세권 설정

일단 전세권은 보증금은 반환받지 못했을 때 임의 경매를 진행할 수 있어서 임대인은

굉장한 부담을 갖게 됩니다.

따라서 보통의 임대인은 전세권 설정을 꺼려합니다.

또한 전세권은 등기부에 올라가기 때문에 등기부등본이 지저분해진다고 해서 안 해주는 집주인도 계시죠

등기부에 기재하는 등기절차가 필요하기 때문에 임대인의 동의가 필요합니다.

임대인의 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증이 필요하고

임차인도 등본, 도장, 신분증, 임대차계약서가필요합니다.

임대차 계약 시 전세권을 설정했듯이 전세가 끝났을 때 말소도 해야 합니다.

등기되는 권리다 보니 전세권 설정 시 전입신고를 하지 않아도 되고 임대차가 종료되어 보증금을 

반환받지 못하면 경매 진행이 가능합니다.

임차인 입장에서도 전세권 설정을 안 하는 이유는 집주인이 동의 안 해줘서 안 하는 경우도 있지만

설정 비용이 전세금에 비례해서 증가되어 고민하는 분들도 계십니다.

전세 보증금의 0.2%의 등록세, 등록세의 20%의 교육세, 증지대 15,000원, 법무사비용을 

고려해야 합니다. 말소 시에도 비용이 발생하고요

 

만기에 보증금을 못 돌려받아 경매를 신청한다면..

만기가 되었는데 임대인이 보증금 반환을 미룬다면 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

이때 거주 주택에서 거주하면서 보증금회수가 끝나면 나오시기 바랍니다. (분쟁의 여지 있음)

 

전세권은 물권이라 경매가 진행되면 순위에 따라서 우선변제의 효력만 있습니다.

공인중개사 공부를 할 당시에도 전세권이 좋은지 대항력을 갖춘 임차인이 좋은지에 대해서

이야기를 많이 듣습니다. 뭐가 좋은지 보다 이건 본인의 상황에 따라서 다릅니다.

저는 전세권 설정이 가능하다면, 이사 후 전입신고와 확정일자까지 받으라고 말씀드리고 싶네요 

 

만약, 전세권 설정한 임차인이 다른 곳으로 이전한 후 경매를 신청했는데 생각지도 못하게

저가에 낙찰된 경우, 선순위로 전입신고 확정일자 점유의 효력이 없는 상태로 전세권설정자의 지위로만

경매를 신청한 것이므로 대항력이 없는 것입니다.

즉, 배당금을 받았는데 저가라서 모두 못 돌려받는 경우가 생깁니다.

따라서 전세로 들어올 때 전입신고와 확정일자를 받고 점유를 유지하고 전세권설정까지 했다면

이사 나갈 때 반드시 임차권등기명령을 해야 보증금을 끝까지 지킬 수 있습니다.

 

 

 

손님 중에서 임대차 계약이 불안해서 3 대장을 다 하시는 분들도 계십니다.

 

전입신고&확정일자

보증보험

전세권설정

 

누구는 과하다 이야기할 수 있지만, 저는 가능하다면 할 수 있는 안전장치는 다 하는 것이 좋다고 봅니다.

지금까지 굿데이 스타데이였습니다.