전세사기 확인해야 될 사항 (사회 초년생&처음 계약자) 꼭 읽어보세요

작년에 유튜브에 전세계약 시 유의 사항을 올린 적이 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 아직도 전세사기 피해를 당하시는 분들이 계셔서

 

정말 이것만은 꼭 아셔야 하는 내용을 적어드립니다.

 

오늘은 정말 간단한 내용만 올려드리고 개별 사안에 대해서 자세히 내용 올려드리겠습니다.

 

 

https://youtu.be/b8XeM7Kahyg

 

1. 등기부등본과 건축물대장 확인하기

등기부등본은 본인이 들어갈 건물의 이력서와 마찬가지입니다.

직원을 채용할 때 이력서를 제출하잖아요

그때 사장님이 이력서를 읽지도 않고 직원을 채용하지 않는 것처럼

등기부등본은 꼭 확인해야 되는 필수 서류입니다.

 

그럼 무엇을 확인해야 될까요? (다음에 등기부등본 발급방법 알려드리겠습니다.)

등기부등본을 처음 보시면 무엇을 확인해야 되는지 잘 모를 겁니다.

이것만 확인해 보세요

물건지의 주소와 이름 주민번호가 임대인 것과 동일한지 확인해 보세요

그리고 '갑구'에 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 신탁, 임차권등기명령 등 일단 이런 문구가 보이면

묻고 따지지 말고 이런 집을 거르세요

뭐 이런 설정해제하는 조건으로 계약하면 된다 이렇게 말씀하시는 분들이 있는데...

본인은 그런 집 안 들어갈 겁니다.

일단 그런 것이 설정된 집이라면 다음에 또 설정될 가능성이 있습니다.

믿고 거르세요

 

'을구'에 근저당 금액을 확인해 보세요

근저당이 있다면 건물의 시세를 확인 후 (본인의 보증금 +근저당 금액)

합계 금액이 시세의 70%를 넘지 않는 걸 선택하시면 됩니다.

다만 가급적이면 근저당이 없거나 본인의 보증금으로 근저당 말소의 조건으로 

진행하시면 됩니다.

 

건축물대장은

신축 다세대주택의 경우 문에 붙어있는 주소로 전입신고 했는데 준공검사 후 건축물대장과 등기가

다르게 표시된 경우가 있습니다. 대항력 인정이 안됩니다.

또한 집주인이 준공 전에 투룸으로 준공받고 후에 쪼개기(원룸으로 만드는 경우) 호수가 달라지는 경우가 

있습니다. 

 

2. 집주인과 직접 거래하세요

제가 거래해 본 결과.. 문제 있는 집의 대부분이 집주인과 직접거래를 하지 않는 경우들이 많습니다.

사고 사례를 말씀드리면 집주인 거주지 제주, 물건지 부동산은 서울

매번 집주인이 올라오기 힘들어서

임대물건지 근처 부동산에 전속으로 관리하게 주어 계약하는 경우가 있습니다.

그럼 부동산에서 집주인을 대신해서 계약을 합니다.

근데 나쁜 생각을 가지고 있는 부동산에서 집주인과는 월세계약을 했다고 하고 임차인과는 전세계약을 합니다.

이렇게 전세계약을 여러 건을 하면 몇 억에서 몇 십억이 될 수도 있습니다.

그리고 잠적하면 사고가 생기는 거죠.. 

이런 사고는 거의 자격증이 없는 일명 자격증 대여해서 하는 부동산에서 일어나는 사고가 많습니다.

그러니 꼭 집주인과 만나서 직접 거래하도록 하세요

못 만나는 경우는 카카오톡으로 화상통화하여 집주인을 꼭 확인하세요

(외국에 있어도 카톡으로 통화가능하잖아요)

그리고 계약의 내용을 확인하세요 전세인지 월세인지... 보증금의 금액도 확인하시면 좋습니다.

 

저의 경우 건물주가 못 오는 상황이면 건물주가 신분증을 들고 카톡 영상통화로

본인 확인하게끔 합니다.

건물주가 못 나오는 상황이면 계약 전에 미리 공인중개사 분에게 이야기 전달해서

주인과 계약하는 시간에 영상통화로 확인할 수 있도록 하세요

이런 작은 일들을 챙겨야 본인의 큰 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 3. 전입신고 & 확정일자

주택임대차보호법

제3조(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 

마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 

주민등록이 된 것으로 본다.

 

우리가 집주인과 계약한 내용은 채권입니다.

채권은 집주인에게만 대항할 수 있는 권리입니다. 그래서 법에서 약자인 임차인을 보호하기

위해서 임대인 이외의 제3자에게도 대항할 수 있는 대항력을 갖추면 제3자에게 대항할 수 있는

힘을 줍니다.

 

주택의 인도(이사) + 전입신고(주민등록) = 대항력

 

대항력을 갖추면 집이 다른 사람에게 이전(매매, 경매)되어도 다른 사람(제3자)에게 

내 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 

 

확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 갖기 위해서 하는 것입니다.

불행하게 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 임차인은 일반 채권자로 다른 채권자들과

평등하게 배당을 받습니다. 그러나 확정일자를 받으면 우선권을 갖게 됩니다.

 

(주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자 = 우선변제권

(대항요건) + 확정일자 = 우선변제권

 

다음 시간에는 더 자세하게 올리겠습니다.

유튜브 내용을 참조하시면 더 빠르게 알아가실 수 있습니다.